產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四大商業(yè)模式！

近年來，在房地產(chǎn)集體低迷、商業(yè)地產(chǎn)整體遇冷的背景下，以服務實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始逐漸升溫。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴格，因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP 等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)至關重要。

以綠天使多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營經(jīng)驗分析總結共有四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式：即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以 PPP 為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運作為主的基金投資商模式。每類商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運作邏輯和開發(fā)能力要求。

一、地產(chǎn)開發(fā)商模式

地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。

地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：

作為開發(fā)運營商，至少需同時具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵，首先應具有豐富多樣的產(chǎn)品體系， 如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升級；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關鍵，也是實現(xiàn)滾動開發(fā)的保障， 必須成立專業(yè)而強大的招商團隊，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢下，園區(qū)服務成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長、規(guī)模擴張、上市準備”的企業(yè)生命周期鏈條，構建全面的企業(yè)服務體系，如創(chuàng)業(yè)培訓、市場開發(fā)、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產(chǎn)權服務、上市輔導等。

二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式大致如下：A 政府與 B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就 C 產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發(fā)達成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)， B 開發(fā)商負責地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作，學校、醫(yī)院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務工作，空間規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎性服務工作等；于此同時，B 開發(fā)商以 C 產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入）作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等；合作期限結束后，B 開發(fā)商將 C 產(chǎn)業(yè)新城的基礎設施公共設施產(chǎn)權及經(jīng)營權無條件已交給 A 政府。

三、產(chǎn)業(yè)投資商模式

產(chǎn)業(yè)投資商模式以“基地+基金”雙輪驅(qū)動模式的開發(fā)商。與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值，這也是目前綠天使產(chǎn)業(yè)園在積極努力發(fā)展的方向，并且也已取得了階段性的成果。

產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。園區(qū)運作，園區(qū)業(yè)務仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似， 產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；資本運作，產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式；基金管理，管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。

作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募

集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會募集資本的能力，一般與基金管理團隊的經(jīng)驗、有無政府引導基金、第三方理財機構的營銷能力等因素有關；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項目投資的能力，該能力可通過組建高質(zhì)量、經(jīng)驗豐富的基金管理團隊實現(xiàn)。

四、基金投資商模式

基金投資商模式是國際流行的以 Reits 為核心的輕資產(chǎn)運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行 Reits 的方式對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資。

基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃，無論對老廠房進行改造還是新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎，也是將物業(yè)進行資本化運作的基礎；物業(yè)資本化，一般而言，通過物業(yè)租賃需要 10 年左右的時間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進行資本化運作，發(fā)行 Reits 即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。

對于基金投資商而言，其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產(chǎn)管理能力?；鹜顿Y商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前期的并購和物業(yè)投資未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動力和清晰的退出渠道，維持公司投資運轉(zhuǎn)?；鹜顿Y商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產(chǎn)管理能力，才能對物業(yè)進行持有運營，對物業(yè)升值和資產(chǎn)價值成長周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。為了同時具備資本對接能力和資產(chǎn)管理能力，基金投資商必須成立專門的部門具體負責。

總之，綠天使認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運作邏輯、盈利方式以及核心能力要求，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商，尤其是新進的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商而言，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商還需根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設領域少走彎路、錯路、冤路。